O que mudou e desde quando

Em 2026, o IRS sobre rendas habitacionais foi mexido em duas frentes. A Lei do Orçamento do Estado para 2026 alterou a tributação dos rendimentos prediais com efeitos desde 1 de janeiro, e o decreto-lei do pacote fiscal da habitação, publicado em maio ao abrigo de uma autorização legislativa de março, consolidou o regime: as rendas de contratos de arrendamento habitacional até 2 300 euros mensais passam a ser tributadas à taxa autónoma de 10%, quando antes a taxa geral era de 25%.

O limite de 2 300 euros não caiu do céu: corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo previsto para 2026, o que o Governo classificou como renda moderada. O regime vale para os rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

As condições, uma a uma

Para uma renda beneficiar dos 10%, têm de se verificar três coisas:

Um verdadeiro arrendamento habitacional. O imóvel tem de estar afeto a habitação permanente do inquilino. Arrendamentos comerciais, para escritórios ou para férias ficam de fora, e o alojamento local nem sequer entra nesta categoria de rendimentos.

Renda dentro do limite. A renda mensal não pode ultrapassar os 2 300 euros. O enquadramento faz-se contrato a contrato: um senhorio com vários imóveis pode ter uns dentro e outros fora do regime.

Obrigações declarativas em dia. O contrato tem de estar comunicado às Finanças e os recibos de renda emitidos. Sem o registo do contrato, não há enquadramento possível.

Contratos antigos contam?

Sim, e este é o ponto que mais dúvidas gera: o regime abrange expressamente os contratos de arrendamento já em curso, não apenas os novos. Se tem um contrato habitacional registado com renda até 2 300 euros, os rendimentos de 2026 já beneficiam da taxa de 10% na declaração que entregar em 2027.

E as taxas por duração do contrato?

Antes desta mudança, a lei já reduzia a taxa em função da duração dos contratos, com escalões que desciam abaixo dos 25% para contratos longos, chegando a valores inferiores a 10% nos contratos de várias décadas. Essas reduções não desapareceram: o novo regime aplica os 10%, exceto quando for aplicável uma taxa mais favorável. Na prática, quem tem um contrato muito longo com taxa inferior mantém a melhor das duas.

Preciso de pedir alguma coisa?

Não há um requerimento a fazer. O enquadramento resulta do contrato comunicado às Finanças, das rendas praticadas e da declaração anual de IRS, com as rendas no anexo F como sempre. Ainda assim, confirme que o contrato está corretamente registado no Portal das Finanças e guarde os recibos: são essas as peças que sustentam a taxa reduzida. Em caso de dúvida sobre a liquidação, confirme com um contabilista.

Nota para empresas e para quem tem contabilidade organizada: nesses casos o regime funciona de outra forma, com os rendimentos abrangidos a serem considerados apenas em metade. É matéria para o contabilista, não para este guia.

O que fica de fora

Rendas acima de 2 300 euros, arrendamentos não habitacionais, alojamento local e situações em que as obrigações declarativas não estejam cumpridas. Nesses casos aplica-se a taxa geral de 25%, ou a taxa por duração do contrato quando exista, ou o englobamento se o senhorio optar por ele e lhe for mais favorável.

Perguntas rápidas

Aplica-se a contratos antigos? Sim. O diploma abrange expressamente os contratos já em curso, com efeitos nos rendimentos desde 1 de janeiro de 2026.

Tenho mais do que um imóvel arrendado. Como funciona? O enquadramento é contrato a contrato. Cada renda até 2 300 euros em arrendamento habitacional registado beneficia; as restantes seguem as regras gerais.

O alojamento local conta? Não. O alojamento local é uma atividade de outra categoria de rendimentos e está fora deste regime.

Até quando dura a taxa de 10%? O regime aplica-se aos rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, salvo alteração legislativa entretanto.

O que fazer a seguir

Confirme que o seu contrato está registado no Portal das Finanças, veja como declarar as rendas no anexo F no nosso guia dedicado quando for publicado, e se está a atualizar a renda este ano, veja as regras e o coeficiente de 2026. Este é um regime novo: subscreva a newsletter quando estiver ativa para receber as atualizações.